建筑重置成本计算规则

重置成本通俗意思

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你好, 重置成本又称现行成本,是指按照当前市场条件,重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。假如一件商品市场价格为300万元,投保金额也为300万元。保险有效期内商品损毁,这时重置成本为350万元,折旧为70万元,那么实际现金价值为280万元,这时保险公司只能赔偿280万。

【重置成本通俗意思】:重新构建成本的测算

一、重新构建成本的内涵

重新构建成本也称为重新构建价格,具体为重置成本或重建成本,应注意以下三点:

1. 重新构建成本是在价值时点的重新构建成本

2. 重新构建成本是客观的重新构建成本

3. 建筑物的重新构建成本是全新状况的建筑物的重新构建成本,尚未扣除建筑物折旧;土地的重新构建成本一般是在价值时点的土地状况的重新构建成本,考虑了土地的减价和增值因素。

二、重新构建成本的求取思路

1.房地重新构建成本的求取思路

(1)房地合估:主要适用于估价对象是独立开发建设或可假设独立开发建设的整体房地产(一栋办公楼、一幢厂房、一座商场、一个酒店等),采用成本法求取一个居住区或住宅小区的平均房价也适用

(2)房地分估:主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主(农村、小城镇的独栋房屋),有关成本、费用、税金和利润较易在土地和建筑物之间进行分配

(3)房地整估:主要适用于估价对象有较多与其相似的有交易的新的房地产(如一幢旧的住宅楼中的一套住宅、一幢旧写字楼中的一间办公用房)

2.土地重新构建成本的求取思路

土地一般没有重建成本的问题,土地重新构建成本即为土地重置成本,也称为土地重置价格。求取应该区分无建筑物的空地和有建筑物的土地。

单纯土地,假设土地上没有建筑物直接测算土地部分,有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。

(1)无建筑物的空地,其重置成本只有重新开发土地的必要支出及应得利润。(必要支出及应得利润可以模拟新开发的土地用成本法求取)

(2)有建筑物的土地重置成本,就是求取房地分估的公式

=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧

有建筑物的土地重新购置的必要支出=土地重新购置价格+土地取得税费

3.建筑物重新构建成本的求取思路

假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。也可等于支付总承包商的所有费用+发包人的其他必要支出+发包人的应得利润。

三、建筑物重新构建成本的求取方式

1.重置成本:是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等,在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

2.重建成本:是指采用与估价对象中建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等,在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。

3.重建成本与重置成本不同。

重建成本:相同的材料(旧材料)+相同的技术(旧技术)+价值时点的价格+与原物相同。适用于有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物——复制,完全复原。

重置成本:价值时点材料(新材料)+价值时点技术(新技术)+价值时点的价格+同等效用。——替代,适用于一般的建筑物四、建筑物重新构建成本的求取方法

建筑物重新购建成本=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

求取建筑安装工程费的方法有:单位比较法,分部分项法,工料测量法,指数调整法。

(1)单位比较法。实质是比较法。即修正:将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费,将可比实例的状况调整到估价对象的状况。具体有:单位面积法和单位体积法。

(2)分部分项法。实质是由部分加总成整体。和相关知识的造价知识对应。注意各个部分计价单位可能不一致,不要漏项也不得重复计算。

(3)工料测量法。建筑材料、建筑构配件和设备、施工机械台班,及相应的措施项目费、规费、税金加总。详细准确,费时费力,用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。

(4)指数调整法(成本指数趋势法),利用建筑安装工程费的有关指数或变动率,将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费,来求取估价对象建筑安装工程费。主要用于检验其他方法的测算结果。

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